AUTO DJ-00068-13-PD DE 2013
(mayo 3)
<Fuente: Archivo interno entidad emisora>
CONSEJO PROFESIONAL NACIONAL DE INGENIERÍA - COPNIA
Referencia: CLD-PD-2010-00010
El Subdirector Jurídico del Consejo Profesional Nacional de Ingeniería - COPNIA,
en aplicación del artículo 73, de la Ley 842 de 2003, en concordancia con lo establecido en el numeral 15, del artículo 8o., de la Resolución Nacional No. 1897 del 29 de octubre de 2012 y considerando:
1. ACTUACIONES.
Mediante escrito con Radicado CLD-QJ-2010-00009 del 15 de junio de 2010, los señores XXXXX, con CC No. XXXXXXX, y la señora YYYYYY, con CC No. YYYYYY, presentaron denuncia en contra de la Ingeniera Civil ZZZZZ, por las presuntos irregularidades en la construcción del Edificio Rosario ubicado en la XXXXX en la ciudad de Manizales, cuya construcción fue ofertada sobre planos, y en donde la quejosa YYYYYY compró el apartamento dúplex ### y el señor XXXXX compró el apartamentos dúplex ###.
El seis (6) de noviembre de dos mil nueve (2009), los quejosos le solicitaron a la profesional denunciada que respondiera por el saneamiento por evicción y vicios redhibitorios del inmueble, por una serie de infiltraciones y humedades de las paredes posteriores y parte izquierda del Edificio por falta de impermeabilización que generaron la aparición de hongos y el levantamiento del piso en porcelanato por mala instalación del mismo.
Ante lo anterior, la profesional denunciada no brindó ninguna solución y manifestó que los arreglos debían correr por cuenta de los propietarios pues ella ya había entregado los inmuebles, del cual tan solo impermeabilizó parte de la fachada, generando una mala estética en la misma. Además que la profesional denunciada no entregó acabadas las áreas comunes del edificio como: instalar el lavamanos del primer piso, la adecuación del salón comunal, no realizó las instalaciones para la emisión del gas domiciliario, no se realizó una correcta instalación de los citófonos y las líneas de televisión por cable y parabólicas.
Que la protocolización de la venta de los apartamentos ### y ### se hizo mediante las escrituras públicas 1005 y 2356 del 26 y 4 de abril de 2007, respectivamente y que de todo lo anterior fue puesto en conocimiento a la Personería Municipal de Manizales e informado igualmente a la Secretaría de Planeación de Manizales.
En diligencia administrativa de Ratificación de la queja del 8 de julio de 2010, el señor XXXXX se ratificó bajo la gravedad del juramento en todas las partes de la denuncia afirmando, folios 29 a 32:
"Que se adquirieron 2 apartamentos el 301 y el 101, debidamente protocolizados mediante escritura pública.
Que la oferta de los apartamentos se hizo atreves de una revista, y la promesa de compraventa se hizo sobre planos, en donde la ingeniera se comprometía a entregar totalmente terminados los apartamentos, como también las áreas comunes.
Que las áreas comunes no se entregaron debidamente terminadas, toda vez que el área destinada al salón comunal no tiene sus acabados en el primer piso, donde dejo un baño social pendiente aún de la instalación del lavamanos con sus respectivos desagües, ello a pesar de las insistentes peticiones verbales que se le han hecho.
Que en reuniones informales con los copropietarios la ingeniera se comprometió con lo del baño antes referido, más no con las otras obras aduciendo que ya había entregado el edificio.
Que a la fecha no se han entregado planos de la edificación.
Que en el CD que aporta, se evidencian los daños como redes y cableado por fuera de la pared, presentando peligro para ocupantes y visitantes, que carecen de estética y presentación.
Que la negociación se realizó directamente con la ingeniera a quien se le cancelo la totalidad de los dineros $ 93.650.000.00, por el apartamento ### y se constituyó una hipoteca con Bancolombia por el apartamento ###.
Que los vicios ocultos se dan porque no se impermeabilizaron debidamente las paredes del exterior del edificio, que en una de las paredes exteriores recientemente la ingeniera impermeabilizo, lo cual constata en las fotos que aporto en CD, quedando feo y antiestético.
Que el porcelanato quedó mal instalado y que no se dejaron los ganchos para colgar andamio y que al impermeabilizar parte de esta pared tuvo que romper la pared para instalar las guaduas.
Que las cuerdas de teléfono, citófonos, internet y televisión están por fuera, que no fueron debidamente canalizadas como debiera.
Que el cielo raso está mal pegado y presenta vacíos, temiendo porque se desprendan y generen una tragedia.
Que el salón social lo dejó inconcluso, no hizo ductos de ventilación en las áreas comunes que hace que los gases tóxicos se tornen insoportables, lo que llevo a que los copropietarios levantaran las claraboyas para que los gases internos circularan y no contaminaran el ambiente interno, no construyo el ducto para eliminar los gases tóxicos de electrodomésticos a gas.
Que en varias ocasiones la han requerido personalmente y por escrito y que se han elevado quejas a otras entidades, planeación municipal y personería municipal.
Que al querellante le toco instalar el porcelanato, y que los inquilinos no duran por las humedades.
Que se dañan muebles y enseres, se afecta la salud, la ropa está llena de hongos.
Mediante Auto del 30 de julio de 2010, la Secretaría Seccional ordenó la apertura de Investigación Preliminar, folios 38 a 42, y ordenó:
– Iniciar investigación preliminar por las presuntas irregularidades de la ingeniera civil ZZZZZ.
– Y la práctica de las siguientes pruebas:
Oficiar a la curaduría 1 Urbana de Manizales, para que remitir copia de la licencia o licencias de construcción otorgadas para el edificio Rosario, ubicado en la XXXXX, y copia de los planos arquitectónicos y estructurales, y quien fue el ingeniero responsable de la obra.
Tener como pruebas documentales las copias allegadas al expediente, que serán tenidas en cuenta en el momento procesal oportuno y hasta donde la ley lo permita.
Realizar todas las diligencias que se desprendan de las anteriores y las demás que se estimen conducentes y pertinentes para el esclarecimiento de los hechos.
Con fecha del 8 de octubre de 2010, se escuchó en versión libre y espontánea a la Ingeniera ZZZZZ.
1.4. Mediante Auto del 15 de abril de 2013, el Presidente del COPNIA, Seccional Caldas decidió abstenerse de abrir investigación formal y en consecuencia archivar la presente actuación, previo análisis de lo siguientes aspectos;
"Saneamiento por evicción y vicios redhibitorios
Los quejosos arguyen el deber de la Ingeniera Civil ZZZZZ, como Constructora del Edificio Rosario, de salir al saneamiento por evicción y vicios redhibitorios, según la Cláusula Quinta de la Escritura Pública de Compraventa del apartamento 301, propiedad de los mismos, en razón a los problemas de infiltraciones o humedades en las paredes del inmueble, el levantamiento del piso en porcelatano, la no finalización de las áreas comunes del Edificio, la no instalación de ductos para las emisiones de gas domiciliario, la instalación incorrecta de la citofonía y del cableado de televisión y parabólica.
En este marco, se entiende por vicios ocultos o redhibitorios, los defectos que podría tener la cosa objeto de compraventa que no se aprecian al momento de la misma, sin embargo, facultan al comprador para ejercer diferentes acciones establecidas en la ley, bien sea para que rescinda la venta o se rebaje proporcionalmente el precio por los vicios, siendo diferentes los términos para las acciones en la compraventa entre particulares o comercial.
En materia civil lo ha establecido el artículo 1923 del Código de Civil, el tiempo para ejercer la Acción Redhibitoria será de "un año respecto de los bienes raíces, en todos los casos en que las leyes especiales o las estipulaciones de los contratantes no hubieren ampliado o restringido este plazo. El tiempo se contará desde la entrega real". En materia comercial el artículo 938 del Código de Comercio establece la acción por vicios ocultos (artículo 934) y por el perecimiento de la cosa a causa del vicio (artículo 937), consagrando que dicha acción "prescribirá en seis meses, contados a partir de la entrega".
Como puede apreciarse, la determinación de la responsabilidad del vendedor de entrar a reconocer el saneamiento por evicción y vicios redhibitorios es una cuestión materia de estudio y competencia de la Justicia Ordinaria, previo ejercicio de las acciones establecidas en la legislación Civil o Comercial para tal fin, por lo que lejos está este Consejo de entrar a invadir la órbita de competencia que atañe a otros entes estatales en la materia referente, cuando del análisis de los hechos no se aprecia por parte de la profesional investigada un ejercicio inadecuado de la profesión en sus orbitas legal, correcto y ético".
Respecto de este ítem la Presidencia Seccional conceptuó que más que entrar a debatir la existencia de vicios en el inmueble, los hechos apuntan a una cuestión de garantía en inmuebles nuevos.
"Garantías de los Inmuebles
En lo que respecta a las garantías, se entiende por esta "1. f. Efecto de afianzar lo estipulado. 2. f. Fianza, prenda. 3. f. Cosa que asegura y protege contra algún riesgo o necesidad. 4. f. Seguridad o certeza que se tiene sobre algo. Lo hizo con la garantía de que no se producirán complicaciones. 5. f. Compromiso temporal del fabricante o vendedor, por el que se obliga a reparar gratuitamente algo vendido en caso de avería. 6. f. Documento que garantiza este compromiso."[1], (subrayas propias).
Como se aprecia, el compromiso que tiene en este caso la Constructora del Edificio Rosario con los compradores de los inmuebles nuevos es temporal. En este punto la Superintendencia de Industria y Comercio - Superindustria manifestó:
"Las disposiciones sobre la calidad e idoneidad de los bienes inmuebles no solo están contenidas en las normas generales de protección al consumidor, sino también en las particulares relacionadas con ellos, indicó la Superintendencia de Industria y Comercio (Superindustria).
Por lo tanto, si al comprar un inmueble y establecer una relación de consumo, aquel presenta deterioros y carece de las características requeridas para satisfacer las necesidades del cliente, es posible sancionar al constructor y exigir la efectividad de las garantías.
No obstante, si los hechos ocurrieron antes de la expedición del Estatuto del Consumidor (Ley 1480 del 2011), cuando no existía un término específico de garantía de esta clase de bienes, este será el señalado por el proveedor o, en su defecto, se aplicará lo dispuesto para los productos no perecederos, según el Título II de la Circular Única de la Superindustria.
De acuerdo con esa circular, en caso de que no se informe el plazo de garantía mínima, este será de 12 meses, contado desde la entrega del producto. Pero si el expendedor alega un término inferior, deberá probar que lo dio a conocer al consumidor, y que este lo aceptó expresamente"[2].
Al no existir documento en contrario, se entenderá que la entrega del apartamento 301 a los quejosos por parte de la profesional investigada, se realizó en la misma fecha de suscripción de la correspondiente escritura pública de compraventa como se aprecia en la Cláusula sexta a folio 8 reverso; por lo que realizando una conteo temporal tenemos que el apartamento 301 del Edificio Rosario fue escriturado a los quejosos el 26 de abril 2007 y la fecha de la primera reclamación realizada por escrito a la Ingeniera Civil ZZZZZ, fue el 6 de noviembre de 2009, folio 4, así las cosas, el tiempo transcurrido entre la primera y la segunda es de dos años y seis meses.
De lo anterior infiere la Presidencia Seccional, que en cuestión de garantías del inmueble ### del Edificio Rosario, la profesional denunciada no tenía la obligación de entrar a responder en forma gratuita por la calidad de los acabados y los trabajos incompletos que no fueron reclamados dentro del tiempo que ha establecido la ley, razón por la cual no se puede realizar un juicio de reproche en el actuar de la profesional denunciada al no apreciarse un ejercicio incorrecto de su profesión de Ingeniera Civil.
"c) Cumplimiento de la Licencia de Construcción y Derecho a la Salubridad
Finalmente, se analizará si la Ingeniera Civil ZZZZZ, como Constructora del Edificio Rosario dio cumplimiento a la Licencia de Construcción otorgada por la Curaduría Primera Urbana de Manizales, situación que fue objeto de investigación debido a las presuntas irregularidades que avizoró este operador disciplinario en el informe técnico realizado por la Personería de Manizales a folios 53 y 52".
En primer lugar, en cuanto a un posible riesgo del derecho a la salubridad de los moradores del Edificio Rosario, la Secretaría de Salud Pública - Unidad de Saneamiento Ambiental en visita realizada a la edificación el 27 de agosto de 2010, determinó que efectivamente existen humedades en la edificación generadas por la acción de las aguas lluvias por falta de impermeabilización de las paredes del edificio y por poca ventilación de los cuartos, situación que causa hongos y malos olores, los cuales podrían generar enfermedades respiratorias a los habitantes si las humedades fuesen demasiado grandes, folio 138".
De lo inmediatamente anterior, la Presidencia Seccional concluyó, que la corrección de las humedades es responsabilidad de los propietarios; realizando una corrección, impermeabilización y ventilando en mayor cantidad y frecuencia de las áreas privadas de cada apartamento, para que no exista una concentración de gases en el aire que propicien la aparición de humedades, en concordancia con el informe que indica que pese a la existencia de humedades en el Edificio Rosario, las mismas no se encuentran en un estado tan avanzado que estén afectando las salud de los moradores y por ende el derecho a la salubridad.
En relación a la Licencia Urbanística, el control urbano del desarrollo y ejecución correcta de las licencias, así como la inspección y seguimiento de los proyectos, considera la primera instancia que los mismos cumplieron los preceptos que se indican a continuación, según se desprende del informe del caso presente, en que la Secretaría de Planeación Municipal de Manizales quien a través de la dependencia de Control Físico realizó las visitas técnicas al Edificio Rosario; actas No. 18117, 18051, 17268, 18775, 19023, folio 132; y la Oficina de Inspección de Control Urbano reportó "que ni en la base de datos ni en los archivos de dicha dependencia, reposan registros de "Proceso Administrativo por infracción a la norma urbanística del Edificio Rosario, ubicado en la XXXXX", (textual folio 149), quienes además hicieron entrega a la Constructora la Ingeniera Civil ZZZZZ del certificado del permiso de ocupación, como se aprecia a folio 156.
Licencia Urbanística "la autorización previa para adelantar obras de urbanización y parcelación de predios, de construcción y demolición de edificaciones, de intervención y ocupación del espacio público, y para realizar el loteo o subdivisión de predios, expedida por el curador urbano o la autoridad municipal competente, en cumplimiento de las normas urbanísticas y de edificación adoptadas en el Plan de Ordenamiento Territorial, en los instrumentos que lo desarrollen o complementen, en los Planes Especiales de Manejo y Protección (PEMP) y en las leyes y demás disposiciones que expida el Gobierno Nacional."[3].
Control Urbano del desarrollo y Ejecución correcta de las licencias "corresponde a los alcaldes municipales o distritales directamente o por conducto de sus agentes, ejercer la vigilancia y control durante la ejecución de las obras, con el fin de asegurar el cumplimiento de las licencias urbanísticas y de las normas contenidas en el Plan de Ordenamiento Territorial, sin perjuicio de las facultades atribuidas a los funcionarios del Ministerio Público y de las veedurías en defensa tanto del orden jurídico, del ambiente y del patrimonio y espacios públicos, como de los intereses colectivos y de la sociedad en general.
Inspección y seguimiento de los proyectos "En todo caso, la inspección y seguimiento de los proyectos se realizará mediante inspecciones periódicas durante y después de la ejecución de las obras, de lo cual se dejará constancia en un acta suscrita por el visitador y el responsable de la obra. Dichas actas de visita harán las veces de dictamen pericial, en los procesos relacionados por la violación de las licencias y se anexarán al Certificado de Permiso de Ocupación cuando fuere del caso"[4].
Finalmente, en lo que tiene que ver con Certificado de Permiso de Ocupación que le fuera entregado a la Ingeniera Civil ZZZZZ, igual considera aquella instancia; que en el marco del cumplimiento de las disposiciones urbanísticas y de salubridad, no existe transgresión por parte de la Constructora del Edificio Rosario, y por ende no se aprecia transgresión a los preceptos ético profesionales consagrados en la Ley 842 de 2003 y/o a las normas que regulan el correcto ejercicio profesional según el contenido que a continuación se señala:
Certificado de Permiso de Ocupación "es el acto mediante el cual la autoridad competente para ejercer el control urbano y posterior de obra, certifica mediante acta detallada el cabal cumplimiento de:
1. Las obras construidas de conformidad con la licencia de construcción en la modalidad de obra nueva otorgada por el curador urbano o la autoridad municipal o distrital competente para expedir licencias.
2. Las obras de adecuación a las normas de sismorresistencia y/o a las normas urbanísticas y arquitectónicas contempladas en el acto de reconocimiento de la edificación, en los términos de que trata el Título II del presente decreto.
Una vez concluidas las obras aprobadas en la respectiva licencia de construcción, el titular o el constructor responsable, solicitará el certificado de permiso de ocupación a la autoridad que ejerza el control urbano y posterior de obra.
Para este efecto, la autoridad competente realizará una inspección al sitio donde se desarrolló el proyecto, dejando constancia de la misma mediante acta, en la que se describirán las obras ejecutadas. Si estas se adelantaron de conformidad con lo aprobado en la licencia, la autoridad expedirá el Certificado de Permiso de Ocupación del inmueble. Cuando el proyecto deba cumplir con la supervisión técnica que trata el Reglamento Colombiano de Construcción Sismorresistente - NSR - 10, y la norma que lo adicione, modifique o sustituya, se adicionará la constancia de los registros de esa supervisión.
En el evento de verificarse incumplimiento de lo autorizado en la licencia o en el acto de reconocimiento de la edificación, la autoridad competente se abstendrá de expedir el certificado correspondiente e iniciará el trámite para la imposición de las sanciones a que haya lugar.
En ningún caso se podrá supeditar la conexión de servicios públicos domiciliarios a la obtención del permiso de ocupación y/o demás mecanismos de control urbano del orden municipal o distrital. Dicha conexión únicamente se sujetará al cumplimiento de lo previsto en la Ley 142 de 1994 y sus reglamentaciones o a las normas que lo adicionen, modifiquen o sustituyan"[5].
2. CONSIDERACIONES DE LA SUBDIRECCIÓN JURÍDICA.
Una vez revisado el expediente, la Subdirección Jurídica concuerda con la decisión de la primera instancia, en el sentido de la improcedencia de abrir la Investigación Formal Disciplinaria, teniendo en cuenta que del acervo probatorio en el desarrollo de la Investigación Preliminar, se infiere la inexistencia de un hecho irregular con el que posiblemente se hubiese afectado el adecuado ejercicio de la profesión por parte del Ingeniera Civil ZZZZZ, pues es claro que aun existiendo una queja formal, la misma carece de fundamento probatorio en contra de la por disciplinar, lo cual se soporta en las consideraciones expuestas por la primera instancia respecto del saneamiento por evicción y vicios redhibitorios, las garantías de los Inmuebles y el cumplimiento de la Licencia de Construcción y Derecho a la Salubridad.
Así entonces, en relación a los cargos en concreto, si bien existen deterioros en los apartamentos en referencia; la acción aquí interpuesta no refleja el sentir general de los habitantes de aquel inmueble, en el entendido que se habla de áreas sociales que corresponden a la comunidad plena allí habitante, pero en contrario, solo existe queja manifiesta de los propietarios de los apartamentos ### y ###, desvirtuando que en realidad se trata de una situación global en el edificio.
En segundo lugar, frente al saneamiento por evicción y vicios redhibitorios, aun si las clausulas estuvieren vigentes, la jurisdicción competente sería la civil y no esta instancia ético disciplinaría, máxime cuando la Secretaría de Planeación Municipal de Manizales a través de la dependencia de Control Físico realizó visitas técnicas al Edificio Rosario, actas No. 18117, 18051, 17268, 18775, 19023, folio 132; y la Oficina de Inspección de Control Urbano reportó "que ni en la base de datos ni en los archivos de dicha dependencia, reposan registros de "Proceso Administrativo por infracción a la norma urbanística del Edificio Rosario, ubicado en la XXXXX", (textual folio 149), quienes además hicieron entrega a la Constructora la Ingeniera Civil ZZZZZ del certificado del permiso de ocupación, como se aprecia a folio 156.
Por último, en cuanto a un posible riesgo del derecho a la salubridad de los moradores del Edificio Rosario, según concepto de la Secretaría de Salud Pública - Unidad de Saneamiento Ambiental en visita realizada a la edificación el 27 de agosto de 2010, determinó que efectivamente existen humedades en la edificación generadas por la acción de las aguas lluvias por falta de impermeabilización de las paredes del edificio y por poca ventilación de los cuartos, situación que causa hongos y malos olores, los cuales podrían generar enfermedades respiratorias a los habitantes si las humedades fuesen demasiado grandes, resalto fuera de texto, folio 138, esta subdirección concuerda con la primera instancia en el sentido de que la corrección de las humedades es responsabilidad de los propietarios realizando una corrección, impermeabilización y ventilando en mayor cantidad y frecuencia de las áreas privadas de cada apartamento para que no exista una concentración de gases en el aire que propicien la aparición de humedades; y según el informe pese a la existencia de humedades en el Edificio Rosario, las mismas no se encuentran en un estado tan avanzado que estén afectando las salud de los moradores y por ende el derecho a la salubridad.
Con todo lo anterior, se infiere, que en el marco del cumplimiento de las disposiciones urbanísticas y de salubridad, no existe transgresión por parte de la Constructora del Edificio Rosario, y por ende no se aprecia transgresión a los preceptos ético profesionales consagrados en la Ley 842 de 2003 y/o a las normas que regulan el correcto ejercicio profesional.
En mérito de lo expuesto, la Subdirección Jurídica del COPNIA,
RESUELVE
ARTÍCULO PRIMERO.–Confirmase el Auto del 15 de abril de 2013, dictado por el Presidente del COPNIA Seccional Caldas, dentro de la investigación CLD-PD-2010-00010.
ARTÍCULO SEGUNDO.–Devuélvase el expediente a la Secretaría Seccional correspondiente.
ARTÍCULO TERCERO.–Comuníquese la presente decisión al quejoso y a la Junta Seccional correspondiente.
ARTÍCULO CUARTO.–Contra la presente decisión no procede recurso alguno.
<NOTAS DE PIE DE PÁGINA>.
1. Diccionario de la Real Academia Española - Vigésima segunda edición.
2. http://www.ambitojuridico.com/BancoConocimiento/N/noti13022001_ (superindustria_aclara_alcance_de_garantias_de_inmuebles_en_estatuto_del_consumidor)/noti13022001(superindustria_aclara_alcance_de_garantias_de_inmuebles_en_estatuto_del_consumidor).asp?Miga=1&IDobjetose=14509&CodSeccion=41.
3. Artículo 1o. del Decreto 1469 de 2010.
4. Artículo 63 del Decreto 1469 de 2010.
5. Artículo 53 del Decreto 1469 de 2010.
